Zalety nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej:
- Cena: Główną zaletą jest możliwość zakupu nieruchomości za cenę znacznie niższą od ceny rynkowej. Najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji komorniczej wynosi 3/4 sumy oszacowania nieruchomości, określonej w opisie i oszacowaniu nieruchomości sporządzanym w toku postępowania egzekucyjnego. Jeżeli nieruchomość nie zostanie nabyta na pierwszej licytacji, komornik wyznacza drugą licytację. Cena wywołania na drugiej licytacji stanowi 2/3 sumy oszacowania nieruchomości. Jest to cena najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.
- Mniejsza konkurencja: W przeciwieństwie do rynku pierwotnego i wtórnego, na licytacjach komorniczych konkurencja jest zazwyczaj mniejsza, co zwiększa szanse na zakup wybranej nieruchomości.
Wady nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej:
- Długotrwała procedura: Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej jest dość długotrwałe i sformalizowane. Przystępując do przetargu należy złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Przetarg wygrywa licytant, który zaoferował najwyższą cenę. Po zamknięciu przetargu zostaje wydane postanowienie o udzieleniu przybicia. Na postanowienie to jednak przysługuje zażalenie. Następnie, po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. W postanowieniu o przysądzeniu własności nieruchomości sąd stwierdza, czy cała cena nabycia została uiszczona, albo czy na jej poczet zaliczona została wierzytelność nabywcy lub innego wierzyciela, a także stwierdza obowiązek dłużnika wydania nieruchomości nabywcy oraz wydaje zarządzenie w przedmiocie utrzymania w mocy służebności. Na postanowienie o przysądzeniu własność również przysługuje zażalenie. W przypadku, gdy na wymienione postanowienia zostaną złożone zażalenia, a praktyka pokazuje, iż właściciele, których lokal są licytowane korzystają ze wszystkich przysługujących im środków, procedura nabycia nieruchomości znacznie się wydłuża. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.
- Ryzyko związane z nieruchomością: Nieruchomości nabywane na licytacji komorniczej mogą być obciążone hipoteką, mogą mieć ukryte wady lub być zamieszkane przez lokatorów, którzy nie chcą się wyprowadzić. Osoba zainteresowana udziałem w przetargu powinna wcześniej zapoznać się z dokumentami dot. nieruchomości, obejrzeć nieruchomość. Przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do przetargu warto spotkać się z prawnikiem nieruchomości z Warszawy i dokonać badania stanu prawnego nieruchomości. Dokładne zapoznanie się ze stanem prawnym i faktycznym nieruchomości jest niezwykle ważne. Zgodnie z przepisami prawa nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia nieruchomości ani zmniejszenia ceny z powodu później zidentyfikowanych wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
- Konieczność zapłaty pełnej kwoty: Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem wpłaconej rękojmi. Na wniosek nabywcy, komornik może oznaczyć dłuższy termin na uiszczenie ceny nabycia, nie może być to jednak termin dłuższy niż miesiąc. Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.
Podsumowując, nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej ma swoje plusy i minusy. Wielu ludzi skusiło się na taką formę zakupu i nie żałuje, ale takie transakcje wymagają dokładnej analizy i świadomości ryzyka. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej, zaleca się przeprowadzenia badania stanu prawnego nieruchomości i skorzystanie z porady warszawskiego prawnika ds. nieruchomości. Nabywając nieruchomości na licytacji komorniczej poza wskazanymi powyżej ryzykami należy obliczyć również czas potrzebny do przejęcia lokalu tj. w szczególności wydłużające się procedury sądowe oraz czasami konieczność przeprowadzenia kolejnego etapu jakim jest postępowanie eksmisyjne.
