Nie tylko zła wola
Sprawdzenie umowy deweloperskiej ma być sposobem na zabezpieczenie się przed zapisami wprost niezgodnymi z prawem, ale nie tylko. Bardzo często analiza umów deweloperskich wykazuje w ich treści usterki, które wprawdzie nie są sprzeczne z przepisami, ale po prostu nienależycie zabezpieczają interesy inwestorów. I niekoniecznie wynika to ze złej woli dewelopera, a czasem po prostu jest skutkiem powielania tych samych zapisów przez dłuższy czas.
Są takie wady umów deweloperskich, które w gruncie rzeczy nie mają znaczenia z punktu widzenia dewelopera, ale mogą być istotne dla inwestorów lub po prostu generować w określonych okolicznościach dodatkowe koszty, które wcale nie są niezbędne.
Umowy deweloperskie podlegają negocjacjom
Niektórzy inwestorzy nie decydują się na sprawdzenie umowy rezerwacyjnej, zakładając, że ich pozycja jest i tak słabsza od pozycji dewelopera, więc nie będą w stanie zainicjować żadnych zmian. To nie jest prawdą. O ile oczywiście deweloperzy faktycznie są w tych relacjach często uprzywilejowani, to prowadzący sprawdzenie umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej prawnik często jest w stanie zaproponować takie zmiany, które będą korzystne dla inwestora, a dla dewelopera neutralne lub po prostu do przyjęcia.
Deweloperzy pracują również pod pewną presją i mają świadomość, że nie zezwalając na negocjacje umów deweloperskich, szkodzą sami sobie. Zmiany poszczególnych zapisów w umowach nie są więc niczym niezwykłym.
Z drugiej strony – jeśli deweloper nie zgadza się na modyfikacje w pewnych punktach, dla inwestora może to być sygnałem do rezygnacji z zakupu nieruchomości. To ważne, ponieważ błędna lub niekorzystna umowa będzie generowała dodatkowe koszty, wcale nie chroniąc we właściwy sposób interesów nabywcy.
Analiza musi dawać konkretne skutki
Sprawdzenie umowy deweloperskiej nie może ograniczać się do wskazania jej błędów lub słabych punktów. Ponieważ inwestor nie ma obowiązku znajomości przepisów, prawnik, który dokonuje takiej analizy, musi wyjaśnić swoje sugestie. Dzięki temu inwestorzy mogą podejmować świadome decyzje.
Jeśli natomiast padają sugestie zmian w umowie, to muszą mieć one formę konkretnych propozycji w brzmieniu, w jakim mogłyby trafić do ostatecznej wersji umowy. Firmy deweloperskie nie opłacają prawników, którzy będą pomagali ich klientom – o to trzeba zadbać we własnym zakresie. I dlatego koniecznością jest nie tylko zwrócenie uwagi na usterki, ale wskazanie dokładnego sposobu ich usunięcia.
Gotowe propozycje zmian w umowach znacznie łatwiej się wprowadza i deweloperzy są skłonni to zrobić – na pewno jest to również dla nich opcja korzystniejsza, niż zlecenie własnemu działowi prawnemu przygotowania odpowiednich zapisów, które zresztą następnie i tak należałoby skierować do ponownej analizy.
