Spis treści
Ceny mieszkań w Warszawie według danych Głównego Urzędu Statystycznego
Dostępność kredytowa w Warszawie dla pracujących par
Założenia obliczeń dla mieszkania 45 metrów i kredytu na 25 lat
Oprocentowanie kredytów w okolicach 5,8 procent
Porównanie Warszawy z Wałbrzychem, Piłą, Tarnobrzegiem i Przemyślem
Kredyt dla singli i warunki wliczone do kalkulacji
Ceny mieszkań w Warszawie według danych Głównego Urzędu Statystycznego
W Warszawie ponad połowa mieszkań sprzedanych w analizowanym okresie kosztowała więcej niż 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To poziom, który w praktyce ogranicza dostęp do zakupu nawet przy wyższych pensjach niż średnia krajowa. W Krakowie mediana przekraczała 14,5 tysiąca złotych za metr. W wielu miastach wojewódzkich połowa transakcji na rynku wtórnym zamykała się poniżej 10 tysięcy złotych za metr.
Mapa przedstawia Warszawę – miasto, które według najnowszych danych należy do najmniej dostępnych rynków mieszkaniowych w Polsce. To właśnie tutaj ponad połowa transakcji przekracza poziom 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy, co bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową pracujących par. - źródło: Google Maps
- Warszawa ponad 16 tysięcy złotych za metr w przypadku ponad połowy transakcji
- Kraków ponad 14,5 tysiąca złotych za metr w przypadku ponad połowy transakcji
- Gdańsk, Wrocław, Poznań, Lublin w tych miastach co najmniej połowa transakcji przekraczała 10 tysięcy złotych za metr
Dostępność kredytowa w Warszawie dla pracujących par
W Warszawie tylko około 30 procent pracujących par może pozwolić sobie na zakup co najmniej dwupokojowego mieszkania z pomocą kredytu. Wynik jest zbliżony do Krakowa. Dane sugerują też, że większość osób w tych miastach zarabia ponad 6 tysięcy złotych netto miesięcznie. W Warszawie prawie połowa osób osiągała dochody rzędu 7 tysięcy złotych na rękę. Barierą pozostaje poziom cen mieszkań, a nie same wynagrodzenia.
W porównaniu z poprzednim rokiem odsetek par, które stać na zakup dwupokojowego lokalu w Warszawie i Krakowie, w ciągu roku niemal się podwoił. Zmiana ma związek z rosnącymi płacami i tańszymi kredytami hipotecznymi. Poprawę widać szczególnie na rynkach, na których wcześniej dostępność była najniższa.
Założenia obliczeń dla mieszkania 45 metrów i kredytu na 25 lat
Obliczenia przygotowano dla modelowej sytuacji. Kredyt dotyczył lokalu o powierzchni 45 metrów kwadratowych. Wniosek składały dwie pracujące osoby. Okres spłaty wynosił 25 lat. W kalkulacji przyjęto, że na ratę oraz opłaty za mieszkanie przeznacza się nie więcej niż 30 procent dochodu netto.
- Powierzchnia mieszkania 45 metrów kwadratowych
- Liczba kredytobiorców 2 pracujące osoby
- Okres kredytu 25 lat
- Limit obciążenia maksymalnie 30 procent dochodu netto
- Opłaty stałe około 1000 złotych miesięcznie za prąd, gaz, ogrzewanie i administrację
Film prezentuje Warszawę jako tętniące życiem miasto, z dużą liczbą inwestycji, miejsc pracy i intensywnym ruchem ulicznym. Ujęcia pokazują charakterystyczne punkty stolicy, takie jak centrum biznesowe, osiedla mieszkaniowe oraz główne arterie komunikacyjne. Materiał pomaga zrozumieć skalę metropolii, która — choć dynamiczna i rozwijająca się — boryka się z jednym z największych problemów rynku nieruchomości w Polsce.
W kalkulacji zastosowano rozkład dochodów publikowany przez Główny Urząd Statystyczny. Dane przyjęto jako średnią z ostatnich 12 publikacji. To podejście pozwalało oszacować dochód netto małżeństw. Założenia były ostrożniejsze niż w wielu bankach, które dopuszczają wyższy udział raty w dochodzie, zwłaszcza w największych miastach.
Oprocentowanie kredytów w okolicach 5,8 procent
W ostatnim roku oprocentowanie kredytów hipotecznych w ofertach banków spadło w okolice 5,8 procent. To poziom poniżej 6 procent, który bywa traktowany jako ważny próg psychologiczny. Tańszy kredyt poprawił dostępność finansowania mieszkań. Wpływ miała także relatywna stabilizacja cen mieszkań w wielu miastach.
Do porównań między miastami użyto median cen publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Mediana pokazuje poziom, wobec którego połowa sprzedanych mieszkań była tańsza, a połowa droższa. Dane mają opóźnienie. Ostatnie publikacje obejmowały trzeci kwartał 2025 roku. W kolejnych miesiącach, według opisu analizy, nie doszło do diametralnych zmian stawek.
Porównanie Warszawy z Wałbrzychem, Piłą, Tarnobrzegiem i Przemyślem
Poza największymi miastami dostępność kredytowa jest wyraźnie lepsza w 35 z 49 badanych lokalizacji. W Wałbrzychu, Przemyślu, Tarnobrzegu i Pile nawet ponad 70 procent pracujących par mogłoby kupić na kredyt co najmniej 45-metrowe mieszkanie. Różnice w zarobkach są tam mniejsze niż różnice w cenach mieszkań.
W Wałbrzychu ponad połowa sprzedanych mieszkań kosztowała mniej niż 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a w Warszawie ponad połowa przekraczała 16 tysięcy złotych za metr. W Wałbrzychu ponad połowa osób zarabiała nieco mniej niż 5 tysięcy złotych na rękę. W Warszawie prawie połowa osiągała około 7 tysięcy złotych netto. Różnica w cenach metra jest większa niż różnica w dochodach.
Kredyt dla singli i warunki wliczone do kalkulacji
Wyniki dotyczą gospodarstwa domowego, w którym pracują dwie osoby. Uwzględniono wymóg posiadania dobrej historii kredytowej i minimum 10-procentowego wkładu własnego. Założono brak nadmiernych innych zobowiązań. Dla singli sytuacja jest trudniejsza, bo opiera się na jednym dochodzie, a statystycznie nie rekompensuje tego nawet zakup mniejszego mieszkania. W praktyce wskaźniki dostępności dla tej grupy byłyby niższe.
Warszawa i Kraków poprawiły wynik rok do roku, ale nadal pozostają w grupie miast o najniższej dostępności kredytowej mieszkań. W pozostałych miastach, szczególnie poza czołowymi rynkami, zakup lokalu na kredyt jest statystycznie łatwiejszy dla większej części pracujących par.
- Mediana ceny wartość, przy której połowa transakcji jest tańsza, a połowa droższa
- Dostępność kredytowa odsetek gospodarstw, które przy danych założeniach mogą sfinansować zakup mieszkania kredytem
- Wkład własny część ceny mieszkania finansowana z oszczędności, w analizie przyjęto minimum 10 procent
- Oprocentowanie 5,8 procent poziom wskazany w opisie analizy jako średni w ofertach banków w ostatnim roku
źródło: fxmag
